Ein starker ESG-Druck (ESG = Environmental, Social, Governance) führt in Österreich zu einem Paradigmenwechsel bei der Entwicklung von Logistikimmobilien. Gleichzeitig führen Flächenknappheit und EU-Taxonomie verstärkt zu „Brownfield-Entwicklungen“. Auf Investoren warten somit sinkende Renditen, trotz gut gefüllter Pipeline am Investmentmarkt. Das fördert jetzt der Logistikmarktmarktbericht 2025 des internationalen Immobilienentwicklers CBRE zutage.
Logistikimmobilien – Die Renditen sinken
Der österreichische Logistikimmobilien – Markt befindet sich in einer Phase der Neuorientierung. Flexibilität, Nachhaltigkeit und Regulatorik definieren die Spielregeln neu. So lautet zumindest die Analyse des internationalen Entwicklers für Immobilien, CBRE in seinem neuen Logistikmarktbericht 2025. Anlässlich der heutigen Publikation des Berichtes bestätigt Marc Steinke gegenüber den Medien: „Wer langfristig erfolgreich sein will, muss daher bereit sein, alte Denkmuster zu verlassen und innovative sowie ESG-konforme Lösungen zu entwickeln.“
Logistikimmobilien – Rahmenbedingungen bleiben stabil
Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind dabei stabil. Das Bruttoinlandsprodukt weist zwar sowohl beim Wirtschaftsforschungsinstitut WiFo und dem Institut für höhere Studien (IHS) nach unten. Die österreichische Wirtschaft befindet sich also das dritte Jahr in Folge in einer Rezession. Das Tal dürfte aber durchschritten sein, denn der Rückgang des BIP liegt bei rund 0,1 Prozent. Damit reagiert die Wirtschaft zwar empfindlich auf geopolitische Spannungen und Handelskonflikte, profitiert jedoch gleichzeitig von einer robusten Konsumnachfrage, gestiegenem Lohnniveau und nachlassender Inflation.
Logistikmarkt ist ein Spiegel der Wirtschaft
Diese ambivalente Situation spiegelt sich auch im österreichischen Logistikimmobilien – Markt wider. „Der Logistikmarkt ist ein sensibler Indikator für die makroökonomischen Entwicklungen und damit die am schnellsten auf volkswirtschaftlich geänderte Rahmenbedingungen reagierende Assetklasse“, so M. Steinke. Demzufolge sei die Nachfrage nach Logistikflächen aktuell auch gedämpft – nicht zuletzt aufgrund der Unsicherheiten in der Industrie- und Produktionsbranche. Eine wirtschaftliche Erholung in den kommenden Jahren könnte diesen Trend jedoch umkehren, so die Einschätzung des Insiders. Das Tempo dieses Aufschwungs hängt jedoch maßgeblich von der wirtschaftspolitischen Strategie der neuen Bundesregierung sowie Entscheidungen globaler Akteure ab, weiß man auch bei CBRE.
Flexibilität als Antwort auf wirtschaftliche Unsicherheit
„Die Unsicherheit führt zu einer stärkeren Nachfrage nach flexiblen Vertragskonstruktionen. Unternehmen suchen derzeit gezielt nach Lösungen mit kurzen Mietvertragslaufzeiten und Verlängerungsoptionen, um schneller auf Marktentwicklungen reagieren zu können“, weist Daniel Pfeiffer, Head of Sector für Industrie & Logistik von CBRE Österreich, auf die Reaktionen des Logistikimmobilien – Marktes hin. Parallel dazu steige die Zahl der Eigennutzer, die ihre Logistikimmobilien veräußern und als Mieter zurückkehren. Sie wollen nicht selten gebundenes Kapital damit freisetzen und ihre Liquidität erhöhen.
Sale-and-lease-back im Trend
Diese Entwicklungen treiben daher die Zahl von Sale-and-Leaseback-Transaktionen in die Höhe, geht aus dem Logitikmarktbericht hervor. Gleichzeitig stehen Eigentümer und Entwickler vor der Herausforderung längerer Vermarktungsprozesse. Ein steigendes Angebot von Bestandsflächen – bedingt durch Konsolidierungen und Insolvenzen – verschärft somit den Wettbewerb. Hinzu kommen zunehmend Abschlüsse von Untermietverhältnissen, die nicht in den offiziellen Flächenumsatz einfließen.
Internationale Investoren kehren zurück
Der österreichische Logistikinvestmentmarkt zeigte sich trotz der schwierigen Rahmenbedingungen bereits im vergangenen Jahr 2024 deutlich belebt, zeigt man sich bei CBRE optimistisch: Mit einem Investitionsvolumen von rund 278 Millionen Euro, einem Plus von rund 50 Prozent und einem Anstieg größerer Transaktionen deutet vieles auf den Beginn eines neuen Marktzyklus hin, analysiert man beim Immobilienentwickler in Wien. Besonders gefragt sind dabei Core- und Core+ Objekte im Big-Box-Segment. Das sind großflächige, moderne Logistikimmobilien, die speziell für Lagerung, Umschlag und teilweise auch Produktion konzipiert sind. Allerdings müssen sie ESG-zertifiziert sein, um langfristig vermietet werden zu können.
Logistikimmobilien im Fokus des Investoren-Interesses
Internationale Investoren haben in Österreich einen Marktanteil von 64 Prozent und treiben laut Aussage von CBRE die Nachfrage maßgeblich voran. Logistik als Assetklasse steht dabei in Österreich bei ihnen ganz oben auf der „Einkaufsliste“. Auch die Spitzenrendite ist erstmals seit Jahren wieder gesunken und liegt aktuell bei fünf Prozent. „Wir sehen darin ein deutliches Signal für das zurückkehrende Vertrauen in den Markt“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Die Aussichten für 2025 sind damit positiv.
Wiener Logistikmarkt: Stabilität mit neuen Vorzeichen
Trotz herausfordernder gesamtwirtschaftlicher Rahmenbedingungen zeigt sich auch der Wiener Logistikimmobilien – Markt widerstandsfähig. Im laufenden Jahr sind rund 150.000 qm an neuen Logistikflächen zur Fertigstellung geplant. Der Fokus liegt hier generell weiterhin auf modernen, ESG-konformen, also an Nachhaltigkeit orientierten Projekten, die insbesondere bei Investoren und Nutzern in gut erschlossenen Lagen gefragt sind. „Wir sehen in Wien eine Marktverlangsamung auf hohem Niveau. Die Nachfrage ist selektiver geworden. Aber qualitativ hochwertige, nachhaltig entwickelte Logistikimmobilien in guten Lagen werden nach wie vor stark nachgefragt“, erklärt M. Steinke die besondere Situation in Wien.
Fertigstellungen übersteigen Vermietungsleistungen
Erstmals seit 2019 übersteigen die Fertigstellungen von Logistikimmobilien die tatsächliche Vermietungsleistung. Das ist ein Bruch mit dem Trend der Vorjahre, in denen der Flächenumsatz konstant über dem Neuflächenangebot lag. Für 2025 wird der Flächenumsatz mit rund 137.000 qm auf dem Niveau des Vorjahres bleiben. Der Leerstand liegt mit 4,75 Prozent trotz Anstiegs weiterhin auf einem stabilen Niveau. Er bietet Unternehmen somit die Möglichkeit, Flächen strategisch neu zu positionieren oder zu konsolidieren. Besonders gefragt bleiben hierbei flexible Raumkonzepte, die kurzfristig an neue Anforderungen angepasst werden können.
Moderate Mietsteigerungen – Lage bleibt Schlüsselkriterium
Die Spitzenmiete für Big Box Logistikflächen im Wiener Umland liegt übrigens derzeit bei 7,10 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das ist laut Logistikmarktbericht 2025 ein Plus von 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Bis Jahresende erwartet man bei CBRE einen weiteren moderaten Anstieg auf etwa 7,25 Euro. Die höchsten Mietzuwächse verzeichnen in diesem Zusammenhang ESG konforme Neubauten in besonders gut angebundenen Lagen. Dies werten die Experten für Logistikimmobilien als ein deutliches Zeichen für die zunehmende Relevanz nachhaltiger Entwicklung in der Standortbewertung.
Trend – „Brownfield“ statt „Greenfield“
Die zunehmende Flächenknappheit in Ballungsräumen und die Vorgaben der EU-Taxonomie rücken „Brownfields“ und „Greyfields“ verstärkt in den Fokus von Planungs- und Investitionsstrategien. So bezeichnet man bereits in der Vergangenheit genutzte Liegenschaften. Im Rahmen einer intelligenten Nachnutzung entstehen dabei neue Gebäudetypologien, die sich durch hohe Anpassungsfähigkeit, hybride Nutzungsformen und standortspezifische Lösungen auszeichnen. Hier lassen sich vor allem drei dominante Gebäudekonzepte identifizieren: City-Logistik-Hubs, urbane Gewerbeparks sowie Spezialbauten für spezifische Nutzerbedarfe.
Wien ist Vorreiter
In Wien ist dieser Trend bei Logistikimmobilien bereits erkennbar. So ist in der Bundeshauptstadt Österreichs der Anteil an Revitalisierungsprojekten und Nachnutzungen von Brach- und Bestandsflächen spürbar im Wachsen, gibt der neue Logistikmarktbericht 2025 Auskunft. Angesichts der wachsenden Nachfrage nach ESG konformen Logistikimmobilien – sowohl von Mietern als auch von Investoren – ist daher mittelfristig mit einer Verknappung des aktuell noch verfügbaren Angebots zu rechnen. Zudem verfolgen viele Kommunen restriktivere Strategien bei Neuwidmungen, um zusätzliche Flächenversiegelung zu vermeiden. Diese Entwicklung erschwert insbesondere in Ballungsräumen die Realisierung neuer Logistikprojekte.
Logistikimmobilien – Nachhaltigkeit ist Maßstab
„Insgesamt ist Nachhaltigkeit im Logistikimmobilienmarkt längst kein Nice-to-have mehr – sie ist zum Maßstab geworden“, sagt Elvis Penjo, Head of ESG bei CBRE zu der ESG-Entwicklung im Logistikimmobilien – Business. Und in der Tat: ESG-Zertifizierungen (z. B. DGNB, ÖGNI oder BREEAM) zählen mittlerweile zur Grundausstattung neuer Logistikprojekte in Österreich. Besonders deutlich zeigt sich dieser Wandel am Wiener Markt, wie die aktuelle Marktuntersuchung belegt: In den Jahren 2024 und 2025 wurden dort sämtliche neu errichteten, fremdgenutzten Logistikimmobilien mit ESG-Zertifikaten ausgestattet. Noch vor wenigen Jahren lag die Zertifizierungsquote lediglich bei 50 Prozent. Heute sind alle neuen Objekte zertifiziert.
CBRE in Kürze
Die CBRE Group ist ein Fortune-500- und S&P-500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas. Es gilt als das weltweit größte Unternehmen für gewerbliche Immobiliendienstleistungen und –investitionen und beschäftigt weltweit rund 140.000 Mitarbeiter:innen (inklusive der Mitarbeiter:innen von Turner & Townsend) in mehr als 100 Ländern.
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